Tetuán: pocas zonas verdes, escasa accesibilidad y grandes proyectos

Un informe de la consultora inmobiliaria CBRE analiza las oportunidades del distrito

Un distrito “de contrastes, tanto a nivel sociocultural como de usos”, y actualmente inmerso “en un proceso de transformación radical, con algunos de los grandes proyectos de la ciudad”, como las torres Skyline o Renazca, “que en los próximos años cambiarán la imagen de la zona”. Así describe nuestro distrito la consultora inmobiliaria CBRE en su estudio ‘Living Loving Madrid’, en el que la consultora refleja variables que van más allá de los parámetros puramente inmobiliarios, para explicar las posibilidades del entorno.

Tetuán es el segundo distrito con mayor densidad de la capital, con más de 300 habitantes por hectárea, tan solo superado por Chamberí. El 40 % de sus más de 161.000 vecinos tienen entre 30 y 50 años, y cuenta con una de las tasas más altas de oportunidades de teletrabajo: “Casi el 50 % de su población está empleada en actividades adaptables al trabajo desde el hogar”.

Por otro lado, cuenta con dos metros cuadrados de zonas verdes por habitante, una de las ratios más bajas de la ciudad. Estas, además, tienen una distribución muy desigual –concentradas básicamente en el noroeste, desde el Rodríguez Sahagún al Parque de La Ventilla–. Una carencia que CBRE cree que puede paliarse en parte con el proyecto de rehabilitación de Azca, que convertirá su plaza central en una gran estancia verde.

Tampoco brilla por sus espacios dedicados al peatón, siendo el coche “el gran protagonista” de su perímetro. El espacio destinado a los vehículos tiene una ratio de 1,73 respecto al destinado al viandante, y hay barrios como Valdeacederas, Bellas Vistas o Berruguete sin apenas lugares estanciales.

Movilidad: bus y pocas bicis

Las dos principales arterias son el paseo de la Castellana y Bravo Murillo, si bien el informe observa en esta última “un claro problema de movilidad peatonal; mientras que los vehículos disfrutan de seis carriles de media, los peatones se ven abocados a transitar por espacios que, en ocasiones, no superan los 70 centímetros de ancho”. Una dificultad que se agrava en las calles aledañas a dicho eje.

En cuanto al transporte público, señala el autobús como el mejor servicio del distrito, con una extensa red de paradas, “que hacen sencilla la conexión con el resto de la ciudad”, y subraya que el Metro, pese a su amplia presencia, tiene como hándicap la “imposibilidad” de adaptar mediante ascensores las estaciones que recorren Bravo Murillo, debido a la morfología de la calle.

CBRE anota sobre el servicio de bicis públicas BiciMAD que Tetuán cuenta con el menor número de bicicletas por habitante de la ciudad, además de no disponer de ningún carril bici –en breve comenzarán las obras de los de La Castellana y General Perón– y que los “carriles 30” no funcionan bien, “al superarse con frecuencia la velocidad máxima admitida”.

Sobre los vehículos compartidos, los servicios de carsharing sí cubren todo el distrito, pero la disponibilidad de las motos compartidas evidencia “la clara división este-oeste, al incluir en sus zonas útiles solo los barrios de Cuatro Caminos y Castillejos, al este de Bravo Murillo”.

Proyectos futuros: Renazca

CBRE contabiliza hasta 39 proyectos inmobiliarios y 19 grúas en el distrito. Entre todos los proyectos urbanos futuros destaca Renazca, surgido del acuerdo de los principales propietarios de inmuebles de la manzana. El plan propone una completa transformación de un espacio público muy degradado, con grandes franjas horarias en desuso y problemas de inseguridad, para “convertirse en una gran zona verde, que proponga un programa de actividades para todos los días del año”.

Además, recuerda el plan municipal que incluye cuatro equipamientos públicos –dos polideportivos, una escuela infantil y una casa de familias–, las dos áreas de oportunidad identificadas por la Dirección General de Estrategia Urbana, en Valdeacederas y el entorno de Lérida –ambas con estrategias de reactivación–, y el Plan Especial Interbloques enfocado a la habitabilidad en Presidente Carmona. Por último, cita un “proyecto de supermanzanas” previsto en Bellas Vistas, la zona con menos espacios comunes del distrito.

Un valor inmobiliario al alza

Tetuán presenta el precio más bajo del interior de la M30 –3.650 €/m² en agosto de 2021–, si bien es el que más aumentó su valor en los últimos cinco años, casi un 10 % anual. Además, es el segundo distrito con mayor proporción de vivienda en alquiler, con un precio medio que cayó un 11 % hasta mediados de 2021, pero que se ha ido recuperando desde entonces. La consultora destaca también la “explosión” del mercado del coliving –un modelo residencial comunitario similar al coworking en el trabajo–, con tres operadores ya activos en el distrito y 10 proyectos previstos.

Para terminar, subraya la reconversión que Tetuán está llevando a cabo en antiguas naves industriales, talles o almacenes –según el catastro, cuenta con más de 780 inmuebles de uso predominantemente industrial– hacia espacios culturales y artísticos, aprovechando las características arquitectónicas de estos espacios diáfanos, con grandes alturas e iluminación natural. El estudio detecta una docena de estos nuevos centros de artes escénicas y creativas o dedicadas a eventos o al coworking, y cita algunos como Nave María, Mad Hat o Garaje Lola.